Das Zinshaus ist seit jeher eine beliebte Form der Kapital-Anlage und -Vermehrung. In diesem Beitrag bekommen Sie einen kompakten Überblick über die wichtigsten Aspekte der Wertanlage Zinshaus: Was fällt unter die Definition „Zinshaus“? Welche Vor- und Nachteile hat es, ein Zinshaus zu kaufen? Was fließt in die Bewertung ein und welche Kosten kommen auf Sie als Zinshaus-Besitzer*in zu?
Und schließlich widmen wir uns den Rahmenbedingungen, die herrschen sollten, wenn Sie Ihr Zinshaus verkaufen wollen.
Seit bereits 30 Jahren kauft, entwickelt und verkauft die JP Immobiliengruppe Zinshäuser in Österreich als kompetenter, seriöser Ansprechpartner. Aufgrund unserer Expertise garantieren wir Ihnen eine verbindliche Preisschätzung für jedes Zinshaus in Österreich innerhalb von nur 24 Stunden.
Zinshaus Definition – was ist ein Zinshaus?
Zinshäuser sind Immobilien mit mehreren Wohneinheiten. Für jede Wohneinheit zahlt der*die Mieter*in ein monatliches Entgelt, den so genannten Miet-Zins, der an den*die Eigentümer*in oder die Eigentümergemeinschaft geht. Daher kommt die Bezeichnung Zinshaus (auch als Mietshaus bekannt).
Entstehungsgeschichte – wann wurden Zinshäuser errichtet?
Im Russland des 17. Jahrhunderts entstanden die ersten Zinshäuser – auf Russisch „dohodniy dom“. Wörtlich übersetzt bedeutet der Begriff „Profithaus“ oder „Gewinnhaus“.
Es wurden also Häuser mit mehreren Wohneinheiten mit dem Ziel errichtet, sie gewinnbringend zu vermieten. Diese Idee wurde im 19. Jahrhundert in der sogenannten „Gründerzeit“ besonders in Österreich, Deutschland und der Schweiz vom Großbürgertum aufgegriffen und ist seither eine beliebte, da besonders sichere Kapitalanlage.
Zinshaus – von Mietskaserne bis Nobelresidenz
Die Zinshäuser aus dem 19. Jahrhundert wurden in verschiedenen Größen und Ausführungen gebaut. Zumeist wurden Portale und Fassaden der damals modernen Ringstraßenarchitektur nachempfunden. Die Zinshäuser innerhalb des Gürtels zeugen seit jeher nicht nur außen, sondern auch innen von architektonischer Schönheit und Liebe zum Detail. Die Bauten außerhalb des Gürtels beschränkten sich hingegen meistens darauf, nur den äußerlichen Schein zu imitieren – hinter der schönen Fassade verbargen sich dort oft kleine, unkomfortable Wohnungen. Diese Zinshäuser wurden daher als „Mietskasernen“ bezeichnet. Die Bewohner*innen mussten das kalte Wasser vom Wasserbecken am Gang, der sogenannten Bassena, holen. Auch die Toiletten waren am Gang und wurden von mehreren Parteien desselben Stockwerks benutzt (ganz verschwunden ist diese Wohnsituation übrigens noch nicht – auch heute befinden sich in manchen Mietshäusern noch die Toiletten am Gang).
In den inneren Bezirken und entlang der großen Ausfallstraßen entstanden aber auch aufwendige Zinshäuser mit großzügig angelegten Nobelwohnungen, marmorgetäfelten Entrées, Kristall-Lustern und Jugendstil-Lampen in den mit opulenten Stuckaturen geschmückten Gängen und ab den 1890er-Jahren dann auch bereits mit elektrischen Aufzügen.
Da aber die Nachfrage nach Wohnungen in den Städten fast immer das Angebot übersteigt, werden selbstverständlich bis heute laufend neue Mietshäuser errichtet.
Zinshaus als Wertanlage – die Vor- und Nachteile
Was spricht dafür?
Zinshäuser sind eine seit langem geschätzte Anlageform, da das eingesetzte Kapital vor der Inflation weitgehend geschützt ist und durch den Zinsertrag sichere Renditen erzielt werden. Mit dem immer höher werdenden Bedarf an Wohnraum in den Ballungszentren wächst auch der Wert eines Zinshauses. Das investierte Kapital vermehrt sich so kontinuierlich. Bei vorteilhafter Lage, sehr gutem Bauzustand und einer effizienten aktiven Bewirtschaftung kann ein Gründerzeitzinshaus eine jährliche Rendite zwischen 1,5 und 5,0 % des ursprünglich eingesetzten Kapitals abwerfen.
Was spricht dagegen?
Zinshäuser bringen aber natürlich auch einiges an Arbeit für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Gebäudes mit sich. Diese Belange sind am besten bei einer renommierten Hausverwaltung – in Kombination mit professionellen Eigentümervertretern bzw. Asset Management – aufgehoben. Die kümmert sich um die Mieteinnahmen, minimiert Leerstände und lässt anfallende Reparaturen erledigen.
Wie ein Zinshaus zu seiner Bewertung kommt
Wie bei jeder Immobilie sind die wichtigsten Kriterien für deren Wert die Lage und die Substanz. Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Naherholungsgebiete, Schulen und Lokale in der Umgebung sind dabei entscheidend. Diese Punkte können Sie natürlich auch als Privatperson gut beurteilen. Wenn es aber um Details wie Steuerrecht, Erbschaftstreitigkeiten, Mietzinsberechnung und Mietverträge geht, dann sollten Sie eine*n Gutachter*in oder – noch besser – ein auf Zinshäuser spezialisiertes Immobilienbüro wie beispielsweise JP Immobilien zurate ziehen. Ein solches erspart Ihnen ein teures Gutachten und der Wert eines Zinshauses kann so rasch eruiert werden.
Potenzial vom Keller bis zum Dach
Da es – wie der Name schon sagt – beim Zinshaus um die Mieteinnahmen geht, die damit erzielt werden können, ist die Zinsliste für die Bewertung am wichtigsten. Diese hält fest, welche Wohnung sich in welchem Vermietungszustand befindet und zu welchen Konditionen sie vermietet wird. Auch Dachboden und Keller fließen selbstverständlich in die Bewertung der Zinshaus-Rendite mit ein. Ist der Dachboden ausbaufähig? Wenn ja, in welcher Größe? Kleinere Dachböden kommen wesentlich teurer im Ausbau als größere. Als Faustregel gilt: Ein Dachbodenausbau zahlt sich erst ab einer gewonnenen Nutzfläche von zumindest 250 bis 350 m2 wirklich aus.
Gibt es leere Kellerräumlichkeiten? Können Teile davon eventuell für einen Lokalbetreiber, einen Verein oder sonst jemanden als Mietobjekt von Interesse sein? Ist bei guter Lage vielleicht auch die Vermietung von Fläche im Erdgeschoß an einen Geschäftsbetrieb möglich? Je mehr Möglichkeiten sich bieten, desto rentabler wird das Zinshaus als Ertragsobjekt.
Richtwert für den Mietzins
Zinshäuser, die vor dem Jahr 1945 errichtet wurden, unterliegen dem Mietrechtsgesetz, welches wiederum einen zulässigen Höchstwert des Zinses festlegt. Dieser wird als Richtwert bezeichnet, welcher pro Quadratmeter festgelegt ist und alle zwei Jahre vom Justizministerium an die Inflationsrate angepasst wird.
Ein Dachbodenausbau gilt übrigens als neu geschaffener Wohnraum, unterliegt nicht dem Richtwert und kann daher ohne gesetzliche Grenze vermietet werden.
Zinshaus Kosten – was erwartet mich bei der Erhaltung?
Die in der Gründerzeit errichteten Zinshäuser gehören mit viel Liebe und Aufmerksamkeit erhalten und stehen teilweise auch unter Denkmalschutz, sodass die Sanierungs- und Erhaltungskosten den laufenden Ertrag deutlich schmälern. Ist ein Zinshaus sanierungsbedürftig, können schnell hohe Kosten entstehen. Darüber hinaus sind Altbauten auch hinsichtlich Raumaufteilung, Verkabelung, Energieeffizienz, Barrierefreiheit etc. mit Neubauten nicht zu vergleichen.
Für ein Zinshaus aus der Gründerzeit sollten Sie für diverse Erhaltungskosten rund 30 % des Jahresertrages veranschlagen. Hierbei ist die Arbeit einer Hausverwaltung noch nicht miteinberechnet.
Hausverwaltungs-Pauschale
Wenn Sie die Hausverwaltung Ihres Vertrauens beauftragen, können Sie ihr Honorar im Prinzip frei vereinbaren. Als Orientierungshilfe hierbei dient die sogenannte „Pauschale für die Auslagen der Verwaltung“ die in § 22 des österreichischen Mietrechtsgesetzes geregelt ist. Diese Pauschale liegt seit November 2022 bei € 4,23 pro Quadratmeter Nutzfläche pro Jahr. Das bedeutet, dass Sie für die Kosten eines Zinshauses mit 1.000 m2 also jährlich € 4.230,– für den Verwaltungsaufwand veranschlagen sollten.
Sie wollen ein Zinshaus kaufen?
Das äußerst überschaubare Angebot an Zinshäusern trifft seit Jahren auf eine starke Nachfrage. Die Preise bewegen sich daher – wie seit Jahren bei allen Immobilien – kontinuierlich nach oben und machen Zinshäuser so zur besonders soliden Wertanlage. JP Immobilien hat es sich zur Aufgabe gemacht, alte Zinshäuser mit viel Liebe zum Detail zu restaurieren und dabei die Seele der Bauten zu erhalten. Sollten Sie Interesse am Kauf eines Zinshauses haben, setzen Sie sich gerne mit unseren Expertinnen und Experten in Verbindung.
Altbestand und Neubau – welche Unterschiede gibt es?
Zinshäuser aus der Gründerzeit finden sich gehäuft in den Ballungszentren Wien, Linz, Salzburg und Graz. Der Altbestand ist aber durch Umwandlung in Eigentumswohnungen und sogar teilweisen Abbruch rückläufig. So zählte man beispielsweise in Wien im Jahr 2010 noch rund 15.000 Zinshäuser aus der Gründerzeit, 10 Jahre später war die Zahl bereits auf etwa 13.900 geschrumpft. Die Vermarktung eines historischen Mietshauses aus der Gründerzeit wirft wesentlich geringere Einnahmen als die Vermarktung eines modernen Zinshauses ab. Auch aus diesem Grund werden laufend neue Mietshäuser gebaut.
Wie komme ich zu einem Zinshaus?
Zumeist werden Zinshäuser von Immobilienentwicklern und Baufirmen errichtet bzw. verwaltet. Wir empfehlen Ihnen ein renommiertes Immobilienbüro wie JP aufzusuchen und sich nach dem aktuellen Bestand zu erkundigen. Wenden Sie sich gerne an unsere Zinshaus-Expertinnen und Experten und wir finden bestimmt das Richtige für Sie.
Es gibt aber auch die Möglichkeit auf Anteilseigentum. Das heißt: Je nach Höhe Ihrer geplanten Geldanlage können Sie Anteile an einem Konsortium erwerben und Mitbesitzer*in eines solchen Hauses werden.
Zinshaus verkaufen – so geht’s
Irgendwann wird es für Zinshausbesitzer*innen interessant, sich wieder von der Immobilie zu trennen. Ärger mit dem Denkmalamt oder mit Altmieterinnen bzw. Altmietern, hohe Erhaltungskosten bei niedrigen Mieteinnahmen u. v. m. lassen eines Tages den Verkauf durchaus attraktiv erscheinen.
Oft wird es auch notwendig, das Zinshaus zu verkaufen, wenn die Erbinnen oder Erben dieses nicht übernehmen wollen und der Erlös noch zu Lebzeiten unter mehreren Parteien aufgeteilt werden soll.
Unterstützung mit Expertise – die Makler*innen machen’s
Die Käufer*innen von Zinshäusern sind Profis, deswegen sollten auch Sie professionellen Marktexpertinnen und -experten für den Verkauf anvertrauen. Die Zinshausmakler*innen erhalten von Ihnen eine Vollmacht zum Verkauf und Sie müssen sich ab diesem Zeitpunkt um nichts mehr kümmern.
Der*die Makler*in kennt den Markt, bewertet das Haus, kümmert sich um die Bereitstellung der vielen nötigen Unterlagen wie Baupläne, Energieausweis, Zinslisten, Mietverträge, Baubewilligungen, allfällige Ausbaupläne etc. und findet in kurzer Zeit den*die ideale*n Käufer*in für Sie.
Für seine*ihre Arbeit erhält der*die Makler*in 3 % Provision des erzielten Kaufpreises und ist – wie auch wir bei JP Immobilien immer wieder von unseren Kundinnen und Kunden hören – diesen Betrag auch ganz klar wert. Im Schnitt werden zum Beispiel in der Bundeshauptstadt Zinshäuser innerhalb von nur 6 Monaten zur Zufriedenheit aller Parteien verkauft.
Wir von JP Immobilien unterstützen Sie gerne in allen Belangen. Nähere Informationen sowie eine Anfragemöglichkeit finden Sie in unserer Rubrik „Zinshaus“.
Fazit:
- Das Zinshaus ist seit jeher eine sichere Kapitalanlage mit garantierter Rendite.
- Kauf, Betrieb und Verkauf eines Zinshauses werden von seriösen Profis übernommen und sind für den*die Kapitalgeber*in daher ohne besonderen Zeitaufwand möglich.
- Sowohl Kauf als auch Verkauf eines Zinshauses machen erfahrene Immobilienbüros in relativ kurzer Zeit möglich.
Sollten Sie ein Zinshaus kaufen oder verkaufen wollen, oder nähere Informationen zu diesem Thema wünschen, dann zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Hier auf unserer Website finden Sie mehr zum Thema Zinshaus oder melden Sie sich direkt bei unserer 24 Stunden Hotline unter +43 1 596 60 20 oder unter office@jpi.at
